Szergej Koinov Az euróövezetbe való belépés Bulgária érdekesebbé válik a befektetők számára
Bulgária és Románia hosszú utat kell megtennie ahhoz, hogy nagyobb befektetői érdeklődést vonzzon a Lion vezetőségének vezetője szerint
Szergej Koinov 2007-ben csatlakozott az AG Capitalhez a Forton/Cushman & Wakefield Alliance ügyvezető partnereként. 2013-ban az AG Capital ügyvezető igazgatójává választották, három évvel később pedig a bulgáriai ingatlanszolgáltatásért felelős holding irodáját vezette. 2018 óta a Lion’s Head Management vezérigazgatója.
Szergej Koinov a bolgár Amerikai Egyetemen szerzett üzleti adminisztráció és alkalmazott közgazdász diplomát. Pénzügyi gazdálkodási diplomát szerzett a Seattle-i City Egyetemen. 2013 februárjában megválasztották a bulgáriai Amerikai Kereskedelmi Kamara Igazgatóságának tagjává.
Koinov úr, mi az a különlegesség, amely megkülönbözteti a bukaresti irodaterület-piacot a szófiától?
A két város piaca között sok a hasonlóság, de jó néhány különbség is van. A hasonlóságok kapcsolódnak a bérlők természetéhez. Az irodapiac fejlődésének mozgatórugója Szófiában és Bukarestben egyaránt az informatikai és az outsourcing szektor. De az országok mérete miatt a volumenbeli különbség komoly. Ráadásul Romániában jelenleg magasabb a színvonal, mint Bulgáriában, ami meghatározza az ottani magasabb bérleti díjakat. A másik jelentős különbség az épületek mennyiségével függ össze - Bukarestben egyre nagyobbak, mivel a bérlők is nagyobb cégek. A román piacon a helyi piacok mellett nagy számban vannak nemzetközi fejlesztők - vállalkozói és építőipari vállalatok, amelyek irodákat építenek, mint például a Skanska vagy az IKEA Vastint alap.
Kik a legnagyobb bérlői a szófiai és bukaresti projektjeiben?
Területileg legnagyobb bérlőink Romániában találhatók. Az ott birtokolt három épület egyike (a harmadik épület megszerzésének folyamatát ezen a héten kell befejezni) körülbelül 20 000 négyzetméter alapterületű, és az Oracle teljes mértékben bérbe adta. A másik nagy bérlőnk Romániában a Deloitte több társaságukkal együtt. Szófiában a Megapark legnagyobb bérlője a PPD orvosi kutatócég, amely az évek során gyorsan növekedett és fejlődött. A Polygraphia Office Centernél ez a német GfK marketingkutató cég. Van egy outsourcing központja is, amelyet az évek során velünk épített.
Különböznek-e a bérlők a szófiai és a bukaresti épületekre vonatkozó követelményeik tekintetében?
Nem mondanám, hogy különböznek egymástól, inkább maguk a bérlők különböznek egymástól, és konkrét követelményeik vannak az adott vállalkozásukkal kapcsolatban. Például, ha a bérlő egy informatikai cég, akkor magasabbak lesznek a kábelezési követelményei, több szerverterületre lesz szüksége, míg ha ügyfélszolgálati központ, akkor a követelmények valamivel alacsonyabbak lehetnek, mint a vállalat attól függ, hogy milyen jó irodát végez jobb személyzet vonzása és megtartása érdekében.
És általában az évek során, hogyan alakulnak a bérlők igényei - a helyszín a kulcsfontosságú tényező, vagy az épület minősége és funkcionalitása?
A verseny fejlődésével és a bérlők igényeivel az épületek technológiailag egyre fejlettebbek, és nagyobb a választék. A helyszínnek nagy jelentősége van, valamint a tömegközlekedés közelsége, az autók megközelítése, az étkezési helyek rendelkezésre állása, az egyéb szolgáltatások lehetősége az épületben. Például a Polygraphia egy központi városi területen található, a különböző étkezési helyekhez és szolgáltatásokhoz, például üzletekhez, gyógyszertárakhoz, bankokhoz való hozzáférés még nagyobb kényelmet jelent a bérlők számára, és úgy látom, hogy ezt nagyra értékelik. A kerékpárral való megközelítés szintén előnyt jelent, és ismét a Boriszova kert közelében található Polygraphia-ban, és ezért sok kerékpárút számára komolyan növekszik azok száma, akik kerékpárral érkeznek dolgozni. Építettünk egy különleges helyet is, ahol elhagyhatták.
Komoly tendencia mutatkozik az iroda minőségének és funkcionalitásának javítására. Gyakorlatilag minden irodának rugalmas a helyszíne, és ez a bérlők fantáziájától, költségvetésétől és vágyától függ. Megfigyeléseim azt mutatják, hogy különösen a nagyvállalatok fektetnek be komolyan a környezet kellemesebbé tétele érdekében a piacon legtehetségesebb emberek vonzása és megtartása érdekében. Közülük sokan különleges pihenési, étkezési és sportolási lehetőségeket is kialakítanak, és zuhanyzót biztosítanak a kerékpárral érkező emberek számára. Tehát sokkal több tényező van a helyszínen kívül, és ezek elsősorban az irodák kényelméhez, funkcionalitásához, valamint az éttermekhez és szolgáltatásokhoz való hozzáféréshez kapcsolódnak.